博彩博 他们说租房分期是亏钱的场景,息差仅2-3个点,运营模式陷入两难

2020-01-09 14:18:57

[摘要] 一家大型股份制银行经过两年的详细尽调,得出的结论是:租房分期是亏钱的场景。最终,层层环节下来,分期平台能够赢得的利润极少,“一般利润很低。”一位业内人士透露。曹宁(化名)是一家持牌机构的资深风控人士,并不看好租房场景。资金链断裂,是租房分期运营风险中最直接、最致命的风险。在发现这个问题后,由于尚未找到妥善解决方式,曹宁焦急万分。。

博彩博 他们说租房分期是亏钱的场景,息差仅2-3个点,运营模式陷入两难

博彩博,“我们讨论了两年,最后还是没有做租房分期。”一家大型股份制银行经过两年的详细尽调,得出的结论是:租房分期是亏钱的场景。

当然,也有相反的观点认为银行作风过于保守,在我国,年轻一代的80、90后作为租房的主要用户群,有强烈的分期消费需求,掘金的机会不可放过。

租房分期作为传说了好几年的万亿蓝海,奋勇进军者众多,其中不乏行业巨头的身影:京东金融与租了么、会分期、丁丁租房合作;蚂蚁金服与趣租、蘑菇租房合作;百度金融与房司令合作......

可时至今日,并没有一家消金企业真正在租房分期领域获得丰收,同时,丁丁白条、斑马王国等一批玩家却黯然退场,这仿佛说明:租房分期并不是一场好打的仗。

现状:利润仅2-3个点,现有运营模式陷入两难

在租房分期领域,最常见的运营模式一般是由分期平台将全年房租一次性支付给房产中介公司或运营商(中介公司再支付给房东),再由租客按月还给分期平台或其对应的资金方。

因此,一个完整的租房分期服务流程中间,除了分期平台,还加入了房产运营商、中介平台、资金方等多个角色,有的分期平台与运营商合作时,还可能因为担心其兜底能力,要求担保方加入。最终,层层环节下来,分期平台能够赢得的利润极少,“一般利润很低。(息差2-3个点)”一位业内人士透露。

“租房分期其实是不符合客户需求的,客户的资金需求仅在于首月房租和押金,它更像是为b端提供的融资服务。”曹宁(化名)是一家持牌机构的资深风控人士,并不看好租房场景。

他认为所谓的“押一付三”、“押一付六”模式不再适用于刚刚进入社会的年轻人,为了下沉获客,租房市场本身就会向“押一付一”发展,这跟贷款按月还没有区别。比租客的贷款需求更强烈的,是急需资金快速回笼、继续拿下好房源扩张规模的房产运营商或中介公司。直接为这些平台提供一整年的租金,就意味着分期平台对合作运营商或中介公司的兜底能力、持续盈利能力要求更高。

事实上,租房分期的年租金单笔金额通常高达数万元,就连担保公司和保险公司,也不敢随随便便做租房分期b端风险的“接盘侠”。在这个新兴的行业,既没有绝对稳妥的运营商,也还没有成熟运营模式来应对这些问题。

同时,租房分期还面临两难的现状:如果房源分散,例如在全国各种类型的住宅区、品牌公寓等都拥有分散房源,虽有利于业务规模扩张,却不利于分期平台在贷中对运营商、中介、借款人的情况进行监测,风控成本偏高;若房源集中,则容易利用互联网等手段进行风险监控,弊端在于规模扩张速度较慢。

b端风险难控,资金池问题突出

除了运营模式不成熟,最让消金平台担忧的还是风控问题。对c端用户进行审核时,分期平台可以通过控制获客渠道、线上大数据+线下面审的方式进行风控。

如果出现逾期,甚至借款人无法偿还欠款,那么在理想状态下,平台可以一定时间之后将房屋收回,继续出租给下一位租客,不同于3c、医美等消耗性产品,房源可以循环利用是租房分期场景中的一大特点。

不过,跟大多数线下场景分期一样,租房分期的b端风险比c端风险更难控制,可以分为运营风险和欺诈风险。

经营不善是最常见的运营风险。消金平台选择合作的房产中介或运营商时,务必从其真实的运营数据、运营模式、公司背景、盈利能力等多维度做好尽调。否则可能出现房源积压、亏损倒闭的情况。另外,要防止不恰当的营销策略,“丁丁白条”的出局,就跟其运营商丁丁租房的“烧钱”营销不无关系。

资金链断裂,是租房分期运营风险中最直接、最致命的风险。“这个行业的回报期大约在3年左右,运营商是靠融资活命的。”曹宁表示,如果运营商的资金链断裂,后续经营就会出现问题,甚至发生租客大量退租的情况,“此时运营商就需要向分期平台退还剩余租期的租金,但运营商手里往往没有现金流,极有可能用新用户申请下来的贷款,来补上老用户退租的窟窿,这会隐匿风险的爆发。”

当拆东墙补西墙的游戏无法维系时,即便运营商不跑路,对消金平台来说,“也只是人还在,但就是没钱还。”曹宁说。

b端欺诈风险,主要有虚假房源、一房多租、中介联合运营商骗贷等诸多问题。为了对这些现象进行防控,单纯从线上进行大数据风控已经远远不够,需要更有效的方式对场景中的真实租房交易进行调查、监控。如果靠铺设人力,那么毫无疑问,接踵而至的便是分期平台运营成本的增加。

“最为难的是,当我们在租房分期业务中发现了b端风险的苗头,却不能立即断贷,租房这种项目一断贷,公寓运营商就会很快死掉,但继续放贷也不是办法。”在发现这个问题后,由于尚未找到妥善解决方式,曹宁焦急万分。。

此外,值得注意的是,很多租房分期平台采取的资金对接模式,并不是从资金方到借款人的直联模式,而是在资金流动过程中经过分期平台向双方进行支付,从监管政策方面,这一模式可能存在资金池风险。据了解,已经有少部分分期平台尝试接入资金存管,但因为成本问题,大多数租房分期平台尚未接入。

租房分期就像消费金融的独木桥,虽然桥上风景独好,却存在许多不确定的风险需要被解决,这个市场也还需要被培养探索,新玩家在做好充分准备前,切不可跟随他人盲目入场。

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